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房地產(chǎn)開發(fā)公司的經(jīng)營范圍看似簡單，但實際操作中存在諸多“潛規(guī)則”，若忽視細節(jié)可能引發(fā)重大風(fēng)險。本文從行業(yè)常見問題出發(fā)，揭示關(guān)鍵注意事項。

??一、看似寬泛實則受限??
營業(yè)執(zhí)照中常寫“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”“商品房銷售”等大類，但實際開發(fā)類型（住宅、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)等）需與??土地性質(zhì)??和??規(guī)劃許可證??一致。例如，拿地時為工業(yè)用地，若擅自開發(fā)公寓銷售，屬于??超范圍經(jīng)營??，將面臨項目叫停、高額罰款甚至土地收回風(fēng)險。

??二、資質(zhì)掛靠的灰色操作??
部分中小房企為承接項目，通過??掛靠有資質(zhì)企業(yè)??的方式經(jīng)營（如借用一級開發(fā)資質(zhì)）。此操作雖常見，但屬于??違規(guī)行為??：一旦掛靠方出現(xiàn)債務(wù)或質(zhì)量問題，雙方均需承擔(dān)連帶責(zé)任，且可能被列入失信名單。

??三、隱形捆綁業(yè)務(wù)??
許多房企為增加利潤，在經(jīng)營范圍內(nèi)添加“房產(chǎn)經(jīng)紀”“物業(yè)管理”等業(yè)務(wù)，但實際操作中需注意：

1. 若自行銷售樓盤，需提前備案??房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)??；
2. 未取得??物業(yè)資質(zhì)??前，不得強制業(yè)主使用關(guān)聯(lián)物業(yè)公司，否則涉嫌壟斷。

??四、虛假包裝“多元化經(jīng)營”??
為提升融資能力，房企常在經(jīng)營范圍中加入“文化旅游”“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”等熱點領(lǐng)域，但若長期無實際投入，可能被認定為??虛假宣傳??，影響信用評級甚至引發(fā)投資人訴訟。

??合規(guī)建議??

1. ??嚴格對照“五證”??：確保營業(yè)執(zhí)照、土地證、規(guī)劃證等文件中的開發(fā)用途完全一致；
2. ??超范圍項目提前報批??：涉及文旅、康養(yǎng)等新業(yè)態(tài)，需向住建及文旅部門申請補充資質(zhì)；
3. ??風(fēng)險隔離??：將不同業(yè)態(tài)（如物業(yè)、商業(yè)運營）拆分為獨立子公司，避免責(zé)任連帶。

??提示??：2023年起多地嚴查房企超范圍經(jīng)營，建議每季度核查經(jīng)營項目與資質(zhì)的匹配性，必要時咨詢專業(yè)機構(gòu)調(diào)整備案范圍。